建蔽率・容積率と不動産税

建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

容積率 ＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100

指定容積率だけで決めず、前面道路の幅員による制限も確認します。前面道路が12m未満なら、原則として道路幅員に住居系用途地域は4/10、その他は6/10を掛けた限度と指定容積率のうち小さい方を使います。

2以上の用途地域にまたがる敷地では、それぞれの地域の面積で加重平均します。角地の建蔽率緩和、防火地域内の耐火建築物等の緩和も、設問の指定を見落とさないようにします。

面積をそろえてから上限と実績を比較する

1. 敷地面積、建築面積、各階床面積を問題文から分ける。
2. 建蔽率は建築面積、容積率は各階床面積の合計を使う。
3. 容積率は指定容積率と前面道路制限の小さい方を上限とする。

取得時は印紙税・登録免許税・不動産取得税、保有中は固定資産税・都市計画税、売却時は譲渡所得に対する所得税・住民税が中心です。不動産取得税は取得時に一度、固定資産税は毎年1月1日の所有者に課税されます。

土地建物の譲渡所得は分離課税です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期、5年以下なら短期。原則税率は長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、別途復興特別所得税が加わります。

譲渡所得は、売却日ではなく1月1日で期間判定する

課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額

取得費が不明なら譲渡価額の5％を概算取得費にできます。居住用財産の3,000万円特別控除は所有期間を問わず適用できる一方、軽減税率など別の特例には所有期間要件があります。